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Mediazione & Condominio post Cartabia: cosa cambia

La riforma Cartabia ha introdotto significative novità nel panorama della mediazione condominiale, modificando l’approccio alle controversie in questo ambito. Questo articolo mira a fornire un’analisi delle modifiche apportate dalla riforma, con particolare attenzione alle implicazioni pratiche per i condomini e gli amministratori di condominio.

1. Contesto Normativo Pre-Riforma

Prima dell’introduzione della riforma Cartabia, le controversie condominiali erano regolate dall’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile. Questo articolo stabiliva che determinate controversie condominiali dovessero essere sottoposte a un procedimento di mediazione prima di poter essere portate davanti a un giudice. Le controversie in questione erano quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio previste dal codice civile e dalle relative disposizioni di attuazione. L’amministratore di condominio per avviare o partecipare ad una mediazione doveva preliminarmente avere l’approvazione da parte dell’assemblea.

2. La Riforma Cartabia e le Novità Introdotti

La riforma Cartabia, attraverso il decreto legislativo 149/2022, ha apportato modifiche sostanziali all’articolo 71-quater, con l’obiettivo di semplificare e rendere più efficace il procedimento di mediazione nelle controversie condominiali. Le principali novità introdotte dalla riforma possono essere sintetizzate come segue:

  • Abrogazione e Modifica: I commi 2, 4, 5 e 6 dell’articolo 71-quater sono stati abrogati, mantenendo in vigore il solo comma 1 che definisce l’ambito di applicabilità della mediazione condominiale. Il comma 3 è stato novellato con un rinvio all’articolo 5-ter del decreto legislativo n. 28/2010, che regola la legittimazione dell’amministratore di condominio nel procedimento di mediazione.
  • Legittimazione dell’Amministratore di Condominio: L’articolo 5-ter introduce una novità significativa, stabilendo che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare, aderire e partecipare al procedimento di mediazione. Questo rappresenta un cambiamento importante, poiché prima della riforma, l’amministratore necessitava di una delibera assembleare per poter agire in tal senso.
  • Approvazione dell’Assemblea Condominiale: Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore deve essere approvato dall’assemblea condominiale entro un termine fissato, con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa.

3. Criticità e Considerazioni Pratiche

Nonostante l’intento semplificativo della riforma, l’introduzione dell’articolo 5-ter ha sollevato alcune criticità, soprattutto per quanto riguarda la pratica applicazione delle nuove disposizioni. Una delle principali preoccupazioni riguarda la legittimazione dell’amministratore a intraprendere il procedimento di mediazione senza una previa delibera assembleare, una scelta che potrebbe creare tensioni all’interno del condominio, soprattutto in assenza di un consenso chiaro sui passi da seguire.

Inoltre, la formulazione generica relativa alle maggioranze richieste per l’approvazione dell’accordo di conciliazione o della proposta conciliativa potrebbe generare incertezze, rendendo necessaria un’interpretazione attenta delle norme per evitare conflitti o malintesi.

4. Entrata in Vigore e Applicabilità

Le disposizioni introdotte dalla riforma Cartabia sono entrate in vigore il 30 giugno 2023. È importante notare che ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le nuove norme si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data.

Conclusione

La riforma Cartabia rappresenta un passo importante verso la semplificazione e l’efficacia del procedimento di mediazione nelle controversie condominiali. Tuttavia, le novità introdotte richiedono un’attenta valutazione sia da parte degli amministratori di condominio che dei condomini, per garantire che il nuovo processo di mediazione sia gestito in modo efficace e consensuale. Sarà fondamentale monitorare l’applicazione pratica delle nuove disposizioni per valutare l’impatto della riforma sulle dinamiche condominiali e, se necessario, apportare ulteriori modifiche per risolvere eventuali criticità emerse.

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I condomini devono partecipare alle spese di abbattimento e reimpianto degli alberi ornamentali, anche se di proprietà esclusiva

Con una interessante e recente pronuncia resa in tema di ripartizione degli oneri condominiali, la Corte di Cassazione ha stabilito che le spese necessarie per l’abbattimento ed il reimpianto di alberi ad altro fusto, di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, debbano essere suddivise tra tutti i condomini se gli alberi concorrono a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell’edificio (ordinanza n. 22573/20).

La pronuncia della Suprema Corte ha preso le mosse da una lontana sentenza del 1994, in cui il Collegio aveva già osservato come le spese di potatura degli alberi, che pur insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino, debbano gravare su tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso (Corte di Cassazione, sentenza n. 3666 del 18/04/1994).

Tale sentenza evidenziava come le piante di alto fusto possano formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e ai titolari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale, in quanto componenti essenziali dell’estetica architettonica del fabbricato.

Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e segg. (il quale prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”), non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità del bene, bensì all’utilità che il bene stesso arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà.

In conclusione, la giurisprudenza prevalente sembrerebbe non riconoscere valore dirimente alla circostanza che le piante siano di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, ritenendo che il valore estetico e ornamentale che aggiungono all’intero edificio sia tale da giustificare la ripartizione delle spese di potatura, abbattimento e reimpianto tra tutti coloro che, seppur non proprietari delle stesse, beneficino dell’abbellimento collegato all’esistenza di una lussureggiante vegetazione condominiale.

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Videosorveglianza in condominio: quando è legittima

Accade spesso nella vita quotidiana che i proprietari di singole unità immobiliari condominiali decidano di installare sistemi di videosorveglianza finalizzati alla protezione della propria abitazione.

È intuibile come tale scelta possa creare dei dubbi circa la legittimità delle riprese così effettuate, specialmente nel caso in cui l’angolo visuale delle telecamere private non inquadri esclusivamente l’abitazione dell’interessato ma anche porzioni di immobili altrui o zone comuni di passaggio, come le scale condominiali o il pianerottolo. Infatti, l’attività di raccolta di informazioni personali di soggetti terzi compiuta attraverso le telecamere, di regola, dovrebbe essere svolta nei limiti e con le modalità imposte dalla normativa vigente in tema di protezione dei dati personali.

Al riguardo, è opportuno sottolineare come il trattamento dei dati personali effettuato mediante l’uso di sistemi di videosorveglianza non formi oggetto di legislazione specifica. Si applicano, pertanto, le disposizioni generali in tema di protezione dei dati personali: in particolare, la materia della videosorveglianza privata risulta attualmente disciplinata dal Codice della privacy (D. Lgs. 196/2003), così come modificato dall’entrata in vigore del G.D.P.R. (General Data Protection Regulation – Regolamento UE 2016/679), nonché da un provvedimento generale adottato nel 2010 del Garante della privacy e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 99 del 29.04.2010.

Il combinato disposto delle norme sopra citate ha creato un intricato sistema di tutele a beneficio della riservatezza dei singoli soggetti, i quali hanno diritto di conoscere come verranno raccolti e utilizzati i dati personali a loro riferibili. È quindi evidente che, nel caso in cui tali norme dovessero trovare effettiva applicazione anche all’attività di videosorveglianza privata, il soggetto interessato al posizionamento delle telecamere sarebbe tenuto a rispettare gli imponenti obblighi informativi e di conservazione dei dati imposti dalla legge, con cospicuo dispendio di tempo ed energie.

Se, da un lato, è indubbio che la ripresa di immagini a fini di sorveglianza rientri nella categoria di attività classificabili come trattamento di dati personali (e, quindi, disciplinate dalle norme in precedenza indicate), dall’altro lato è parimenti pacifico come le disposizioni poste a tutela della privacy non trovino applicazione nei casi in cui il trattamento dei dati personali venga effettuato da una persona fisica per l’esercizio di attività esclusivamente personale o domestico.

Infatti, l’art. 2 co. 2 lett. c) del Regolamento UE 2016/679 (G.D.P.R.) esclude dal proprio ambito di applicazione tutti i casi in cui la raccolta di dati avvenga per finalità strettamente personali, ovvero senza una connessione con attività commerciali o professionali (Considerando n. 18 Regolamento UE 2016/679).

Parallelamente, l’art. 6.1 regolamento 2010 del Garante della Privacy chiarisce che il Codice della privacy non debba trovare applicazione qualora i dati non siano comunicati sistematicamente a terzi ovvero diffusi.

Nel concetto di trattamento dati a fini personali, specifica il Garante, può rientrare, ad esempio, l’utilizzo di strumenti di videosorveglianza idonei ad identificare coloro che si accingono ad entrare in luoghi privati (videocitofoni ovvero altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione), oltre a sistemi di ripresa installati nei pressi di immobili privati ed all´interno di condomini e loro pertinenze (quali posti auto e box).

Tuttavia, benché non trovi applicazione né la disciplina del Codice né del G.D.P.R., l’utilizzo di strumenti di ripresa visiva o sonora finalizzato all’indebito ottenimento di notizie o immagini attinenti alla vita privata delle persone integra gli estremi del reato di interferenze illecite nella vita privata, disciplinato e punti ai sensi dell’art. 615-bis c.p.

Al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.), il Garante della privacy, nella medesima disposizione sopra citata, ha ricordato come sia comunque opportuno che l´angolo visuale delle riprese sia limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio antistanti l´accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) ovvero ad ambiti antistanti l´abitazione di altri condomini (art. 6.1 co. 2).

Tuttavia, affinché le riprese della videosorveglianza possano integrare gli estremi della condotta punibile ai sensi dell’art. 615-bis c.p., è necessario che l’azione ripresa, svolgendosi in luoghi di privata dimora, non possa essere liberamente osservata da estranei se non ricorrendo a particolari accorgimenti (ad esempio cimici, registratori o telecamere nascoste). In tal caso, infatti, viene meno l’esigenza di tutela della vita privata della persona, la quale, compiendo determinate attività in luoghi esposti alla vista di estranei, accetta il rischio di veder compresso il proprio diritto alla riservatezza.

Di conseguenza, le videoriprese aventi ad oggetto comportamenti tenuti in spazi di pertinenza della abitazione di taluno ma di fatto non protetti dalla vista degli estranei, come quelli tenuti in prossimità di una finestra aperta o sulle scale condominiali, possono essere equiparate a registrazioni effettuate in luoghi esposti al pubblico e, pertanto, non sono idonee ad integrare gli estremi della condotta punibile ai sensi dell’art. 615-bis c.p.