Il contratto di locazione ad uso abitativo è regolamentato dal Codice Civile e da normative specifiche (ad esempio, la Legge n. 431/1998). Esso deve contenere alcune clausole fondamentali per garantire trasparenza e conformità alle norme vigenti. Di seguito, i principali aspetti da considerare.
1. Identificazione delle Parti
Il contratto deve riportare i dati completi di locatore e conduttore, identificandoli tramite documenti ufficiali. È fondamentale precisare il ruolo di ciascuna parte (proprietario e affittuario) e il loro domicilio legale.
2. Descrizione dell’Immobile
Occorre indicare:
- La tipologia dell’immobile (abitazione, locali, ecc.).
- L’indirizzo preciso.
- Gli estremi catastali.
- Lo stato dell’immobile (ammobiliato o non ammobiliato) e la sua idoneità per l’uso abitativo.
3. Durata della Locazione
La legge prevede che la durata minima sia di quattro anni, rinnovabili per altri quattro, salvo comunicazione di disdetta da parte del locatore con motivazioni specifiche. Il rinnovo automatico può essere escluso solo in presenza di specifici motivi previsti dalla legge.
4. Canone di Locazione
Il contratto deve specificare:
- L’importo del canone stabilito tra le parti.
- La modalità di pagamento (mensile, trimestrale, ecc.).
- La scadenza entro cui effettuare il pagamento.
5. Deposito Cauzionale
Il deposito cauzionale, non superiore a tre mensilità di canone, serve come garanzia per eventuali danni o inadempimenti. Tale somma:
- Deve essere restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile.
- Può essere produttiva di interessi legali, salvo diverso accordo.
6. Oneri Accessori
È obbligatorio indicare chiaramente la ripartizione delle spese. Generalmente:
- Il conduttore è responsabile delle spese ordinarie (pulizia, manutenzione ordinaria, utenze).
- Il locatore si occupa delle spese straordinarie.
7. Manutenzione dell’Immobile
Il conduttore si impegna a custodire l’immobile con diligenza, effettuando le piccole riparazioni necessarie per l’uso quotidiano. Le riparazioni straordinarie restano a carico del locatore.
8. Divieto di Modifiche e Sublocazione
Salvo patto contrario, il conduttore non può:
- Modificare l’uso convenuto dell’immobile.
- Sublocare o cedere il contratto.
- Immettere persone estranee al nucleo familiare.
9. Clausole Relative alla Risoluzione
Il contratto può essere risolto per inadempimento grave di una delle parti, come il mancato pagamento del canone o l’inosservanza delle norme contrattuali. In tal caso, la parte adempiente può richiedere risarcimenti.
10. Recesso Anticipato
Il conduttore può recedere dal contratto per giustificati motivi, previa comunicazione al locatore con un preavviso di almeno sei mesi.
11. Regolamento Condominiale
Il conduttore è tenuto a rispettare il regolamento condominiale e a non arrecare disturbo agli altri condomini.
12. Aggiornamento del Canone
Il canone può essere annualmente aggiornato sulla base degli indici ISTAT, salvo diversa disposizione (ad esempio, adesione al regime di cedolare secca, che esclude tale adeguamento).
13. Registrazione e Spese
Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Le spese di registrazione e di bollo sono solitamente suddivise tra le parti.