La riforma Cartabia ha introdotto significative novità nel panorama della mediazione condominiale, modificando l’approccio alle controversie in questo ambito. Questo articolo mira a fornire un’analisi delle modifiche apportate dalla riforma, con particolare attenzione alle implicazioni pratiche per i condomini e gli amministratori di condominio.
1. Contesto Normativo Pre-Riforma
Prima dell’introduzione della riforma Cartabia, le controversie condominiali erano regolate dall’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile. Questo articolo stabiliva che determinate controversie condominiali dovessero essere sottoposte a un procedimento di mediazione prima di poter essere portate davanti a un giudice. Le controversie in questione erano quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio previste dal codice civile e dalle relative disposizioni di attuazione. L’amministratore di condominio per avviare o partecipare ad una mediazione doveva preliminarmente avere l’approvazione da parte dell’assemblea.
2. La Riforma Cartabia e le Novità Introdotti
La riforma Cartabia, attraverso il decreto legislativo 149/2022, ha apportato modifiche sostanziali all’articolo 71-quater, con l’obiettivo di semplificare e rendere più efficace il procedimento di mediazione nelle controversie condominiali. Le principali novità introdotte dalla riforma possono essere sintetizzate come segue:
- Abrogazione e Modifica: I commi 2, 4, 5 e 6 dell’articolo 71-quater sono stati abrogati, mantenendo in vigore il solo comma 1 che definisce l’ambito di applicabilità della mediazione condominiale. Il comma 3 è stato novellato con un rinvio all’articolo 5-ter del decreto legislativo n. 28/2010, che regola la legittimazione dell’amministratore di condominio nel procedimento di mediazione.
- Legittimazione dell’Amministratore di Condominio: L’articolo 5-ter introduce una novità significativa, stabilendo che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare, aderire e partecipare al procedimento di mediazione. Questo rappresenta un cambiamento importante, poiché prima della riforma, l’amministratore necessitava di una delibera assembleare per poter agire in tal senso.
- Approvazione dell’Assemblea Condominiale: Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore deve essere approvato dall’assemblea condominiale entro un termine fissato, con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa.
3. Criticità e Considerazioni Pratiche
Nonostante l’intento semplificativo della riforma, l’introduzione dell’articolo 5-ter ha sollevato alcune criticità, soprattutto per quanto riguarda la pratica applicazione delle nuove disposizioni. Una delle principali preoccupazioni riguarda la legittimazione dell’amministratore a intraprendere il procedimento di mediazione senza una previa delibera assembleare, una scelta che potrebbe creare tensioni all’interno del condominio, soprattutto in assenza di un consenso chiaro sui passi da seguire.
Inoltre, la formulazione generica relativa alle maggioranze richieste per l’approvazione dell’accordo di conciliazione o della proposta conciliativa potrebbe generare incertezze, rendendo necessaria un’interpretazione attenta delle norme per evitare conflitti o malintesi.
4. Entrata in Vigore e Applicabilità
Le disposizioni introdotte dalla riforma Cartabia sono entrate in vigore il 30 giugno 2023. È importante notare che ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le nuove norme si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data.
Conclusione
La riforma Cartabia rappresenta un passo importante verso la semplificazione e l’efficacia del procedimento di mediazione nelle controversie condominiali. Tuttavia, le novità introdotte richiedono un’attenta valutazione sia da parte degli amministratori di condominio che dei condomini, per garantire che il nuovo processo di mediazione sia gestito in modo efficace e consensuale. Sarà fondamentale monitorare l’applicazione pratica delle nuove disposizioni per valutare l’impatto della riforma sulle dinamiche condominiali e, se necessario, apportare ulteriori modifiche per risolvere eventuali criticità emerse.
